Koupě nemovitosti je jeden z nejdůležitějších životních kroků – ať už kupuješ první byt, dům, investici nebo hledáš ideální místo pro rodinu. Nejde jen o vysokou částku, ale i o právní závazky, dlouhodobé plánování a spoustu administrativy. V tomto článku tě krok za krokem provedu celým procesem – od výběru nemovitosti až po podpis smlouvy a převod vlastnictví.
1. Stanov si rozpočet a možnosti financování
Než začneš prohlížet nabídky, urči si realistický finanční rámec. Počítej nejen s cenou nemovitosti, ale i s vedlejšími náklady:
- Rezerva na opravy nebo vybavení (cca 10–15 % z ceny).
- Poplatky za odhad nemovitosti, právníka, katastr.
- Daň z nemovitosti (platí se každoročně).
- Poplatky realitní kanceláři (někdy je platí kupující).
Pokud plánuješ hypotéku, obrať se co nejdříve na banku nebo hypotečního poradce. Pomohou ti:
- spočítat, jakou výši úvěru zvládneš splácet,
- získat předběžné schválení (tzv. „hypotéka naruby“),
- zjistit, jaký vlastní kapitál budeš potřebovat (obvykle 10–20 % ceny).
2. Hledání nemovitosti: Lokalita je klíč
Při výběru se nezaměřuj jen na vzhled nebo cenu. Důležitější jsou otázky jako:
- Jaká je dopravní dostupnost? (autem, MHD, pěšky)
- Jsou v okolí školy, školky, obchody, lékaři?
- Je lokalita bezpečná, tichá a perspektivní do budoucna?
- Jaká je občanská vybavenost a plánovaný rozvoj okolí?
Tip: Vyplatí se sledovat realitní servery pravidelně a nastavit si notifikace (např. Sreality, Bezrealitky, UlovDomov, Reality.iDNES).
3. Prohlídka nemovitosti: Všímej si detailů
Při osobní prohlídce si připrav otázky a udělej si poznámky. Zajímej se o:
- Stav budovy a bytu – okna, topení, elektroinstalace, koupelna.
- Skryté vady – plíseň, vlhkost, zatékání, hluční sousedé.
- Výše záloh do fondu oprav, provozní náklady.
- SVJ nebo družstvo – jejich hospodaření, plánované opravy.
- Vlastnictví pozemku u domu – patří k bytu nebo ne?
⚠️ Pokud kupuješ dům, přizvi k inspekci stavebního odborníka nebo statika. Můžeš ušetřit statisíce.
4. Prověření právního stavu
Než cokoli podepíšeš, ověř si, že:
- prodávající je vlastník nemovitosti (nahlédni do katastru nemovitostí – např. na nahlizenidokn.cuzk.cz),
- na nemovitosti neváznou dluhy, zástavy nebo exekuce,
- není součástí družstva – pokud ano, nejde o vlastnictví, ale podíl.
Vždy se vyplatí konzultace s právníkem, zvlášť při podpisu smluv.
5. Smlouvy: rezervační, kupní, úschova
Rezervační smlouva
- Zajišťuje, že nemovitost nebude nabízena jiným zájemcům.
- Většinou se skládá záloha (obvykle 2–5 % z ceny).
- Pozor na storno podmínky!
Kupní smlouva
- Obsahuje veškeré podmínky koupě.
- Musí být detailní: přesný popis, cena, způsob platby, termíny.
- Doporučuje se sepsat ji s právníkem.
Úschova peněz
- Peníze se obvykle neplatí rovnou prodávajícímu, ale ukládají se do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy.
- Převod vlastnictví se provede až po zaplacení a schválení převodu katastrem.
6. Převod vlastnictví a zápis do katastru
Po podpisu kupní smlouvy:
- Je podán návrh na vklad do katastru nemovitostí (zpravidla podává právník nebo realitka).
- Katastr má lhůtu 30 dní na zapsání nového vlastníka.
- Po zapsání ti bude předáno potvrzení o vlastnictví – od té chvíle je nemovitost tvoje.
7. Co dál po koupi
- Přepis energií, internetu, služeb – ideálně ihned po předání.
- Daň z nabytí nemovitosti byla v roce 2020 zrušena, ale platí se každoroční daň z nemovitých věcí (vždy do 31. ledna následujícího roku).
- Pojištění nemovitosti – doporučuje se uzavřít ihned po převodu.
Závěr: Koupě nemovitosti není sprint, ale maraton
Kupovat byt nebo dům není každodenní záležitost. Proto se vyplatí nepodcenit přípravu, zajistit si odborníky (právníka, odhadce, technika) a mít po ruce spolehlivého finančního poradce. Dobře zvolená a koupená nemovitost se ti časem odmění – ať už budeš bydlet, nebo pronajímat.